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¿A este precio, el negocio da?

Pon lo que pagas, lo que vas a invertir en la obra y por cuánto piensas vender. Te decimos qué te queda, por debajo de qué precio deja de dar, y hasta cuánto puedes pagar para que el margen se cumpla.

Casi todos los campos van vacíos a propósito. No tenemos un costo de obra por metro, ni la tasa de tu banco, ni el predial de tu municipio, y no vamos a inventarlos. Las dos cifras que sí traen un valor dicen que es una costumbre, no un dato nuestro.

1. La compra

Notaría 0,27%, registro 0,67% y beneficencia 1%. Es lo que rige hoy. La mitad de la notaría la paga el comprador por costumbre, y eso se negocia, por eso lo puedes cambiar. El timbre lo agregamos solos si la escritura pasa de 1.047.480.000. Ver el desglose →

El abogado va vacío porque esa cifra no es nuestra: es lo que te cobre el tuyo.

2. La obra

El costo de la obra va vacío a propósito. No tenemos un costo de construcción por metro en Colombia que podamos respaldar, y preferimos no inventarlo. Los imprevistos vienen en 10% porque es lo que se suele reservar en obra: es una costumbre, no un dato nuestro. Cámbialo por el tuyo.

¿Tienes facturas de la obra?

Sin factura, la plata de la obra no entra al costo fiscal y el impuesto se liquida sobre una ganancia mayor de la que tuviste.

3. Los meses que la tienes

Los meses vienen en 8 por costumbre, no porque lo hayamos medido: solo la escrituración toma entre 30 y 45 días. El predial está en tu recibo, va del 0,3% al 1,2% del avalúo catastral según el municipio, y el avalúo catastral no es el precio de venta. Si la compras con crédito, el costo del dinero es lo que pagas de intereses cada mes: la tasa la pone tu banco, no nosotros.

4. La venta

3% es lo más común en ciudad y 4% en rural. Es una sugerencia, no una tarifa: tú y tu inmobiliaria acuerdan la que quieran. El margen objetivo va vacío porque esa decisión es tuya; si lo escribes, te decimos hasta cuánto puedes pagar. ¿No sabes por cuánto vender? Mira el rango de tu zona →

Después del primer cálculo, cambia cualquier campo y el resultado se actualiza.

Cómo se calcula

De dónde sale cada cifra.

  1. La compra

    Notaría 0,27%, registro 0,67% y beneficencia 1%, según la resolución de tarifas de la Superintendencia de Notariado y Registro vigente (RES-2026-000964-6). Impuesto de timbre sobre escrituras desde 20.000 UVT: 1,5% hasta 50.000 UVT y 3% por encima. Es marginal y se acuerda entre las partes en la notaría.

  2. La obra

    Lo que tú escribas, más el porcentaje de imprevistos que tú definas. No hay ningún costo de obra nuestro metido ahí.

  3. La tenencia

    Los meses que la tengas, por lo que pagues al mes de predial, administración, servicios e intereses. Todas esas cifras salen de tus recibos, no de un porcentaje sobre el precio.

  4. La venta

    Comisión acordada, la otra mitad de la notaría y la retención. Retención en la fuente del 1% hasta 10.000 UVT y 2,5% sobre el exceso, por el Decreto 572, vigente de nuevo desde el 1 de julio de 2026.

  5. El impuesto

    Ganancia ocasional del 15% cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Antes de dos años no calculamos nada, salvo que tú pongas la tarifa de tu contador.

Preguntas

Lo que preguntan al usarla.

¿Qué es el flipping inmobiliario?

Comprar un inmueble por debajo de lo que vale, arreglarlo y revenderlo. El negocio se gana al comprar, no al vender: si entras caro, ninguna remodelación lo salva.

¿Cuánto hay que ganarse en un flip?

Esa decisión es tuya y por eso el campo de margen objetivo va vacío. Lo que sí hace la calculadora es decirte, con el margen que tú pidas, hasta cuánto puedes pagar por el inmueble para que ese margen se cumpla.

¿Qué impuesto pago si revendo antes de dos años?

No es ganancia ocasional. Antes de dos años la utilidad es renta ordinaria y la tarifa depende de todos tus ingresos del año, así que no la calculamos: no la sabemos y preferimos no darte un número inventado. Si tu contador ya te dio la tarifa, la escribes y la aplicamos. A los dos años cumplidos la tarifa es el 15% y sí te la calculamos.

¿Por qué el costo de la obra va vacío?

Porque no tenemos un costo de construcción por metro en Colombia que podamos respaldar, y no vamos a inventar uno. Lo que cuesta remodelar depende del estado, de la ciudad y de tu maestro. Ese número lo pones tú.

¿Las facturas de la obra cambian el impuesto?

Mucho. Sin factura, la plata que metiste en la obra no entra al costo fiscal, así que el impuesto se liquida sobre una ganancia mayor de la que realmente tuviste. Por eso te preguntamos.

¿La retención del notario se resta de la utilidad?

No. La retención es un anticipo de tu impuesto, no un costo aparte. La mostramos contra el impuesto, no dentro de la utilidad. Restarla dos veces es el error más común en este cálculo.

¿Sirve para un lote o una finca?

Los porcentajes de escrituración e impuestos son los mismos. Lo que cambia es la comisión que se suele acordar, más alta en rural, y que el tiempo de venta suele ser mayor. Eso lo ajustas en los campos de comisión y de meses.

¿Por qué no muestran la rentabilidad anualizada?

Porque un retorno de ocho meses estirado a un año es una proyección, no un dato. Te damos la utilidad, el margen, el retorno y los meses. Si quieres el número anual, la división es tuya y el supuesto también.

Las otras

Calculadoras que van con esta.

Ver todas las herramientas →

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La calculadora es tuya. Los datos, también.

El simulador trabaja con los números que tú pones. La cuenta Colegaje te da los que no tienes: qué piden hoy en esa zona, y dónde publicar la propiedad cuando termines la remodelación.

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