Cómo crear una inmobiliaria en Colombia: requisitos reales

Para crear una inmobiliaria en Colombia no se necesita licencia ni tarjeta profesional: la actividad de corretaje inmobiliario no está reglamentada como profesión. Lo que sí exige la ley es formalizarse: matrícula mercantil en la Cámara de Comercio, RUT ante la DIAN, actividad económica correcta y, si va a administrar dineros de terceros, cumplir con las obligaciones de prevención de lavado de activos.

¿La ley exige alguna licencia para ser inmobiliaria en Colombia?

No. En Colombia no existe hoy una tarjeta profesional obligatoria para ejercer como asesor inmobiliario o para abrir una inmobiliaria. Quien le diga que necesita comprar un carné para trabajar le está vendiendo algo que la ley no le pide.

Lo que la ley sí trata como actividad regulada es la administración de bienes raíces cuando implica captar y manejar dinero de terceros: cánones de arrendamiento, depósitos, anticipos. Ahí entran obligaciones de reporte y control que no aplican igual a quien solo intermedia una compraventa y cobra su comisión al cierre.

Tampoco existe un registro nacional único que le dé permiso de operar. Existen gremios y certificaciones voluntarias. Sirven para credibilidad, no para habilitación. Empiece por lo que sí es obligatorio y deje lo voluntario para después.

¿Cuáles son los requisitos reales para constituir la empresa?

El camino formal, en orden, es este:

1. Decidir la figura. Persona natural con matrícula mercantil, o sociedad. La SAS es la vía habitual: se constituye por documento privado, admite un solo accionista y separa su patrimonio personal del de la empresa.
2. Verificar y reservar el nombre en el Registro Único Empresarial y Social antes de imprimir cualquier cosa.
3. Redactar el documento de constitución con objeto social que incluya expresamente corretaje, intermediación, administración y arrendamiento de bienes inmuebles.
4. Matricularse en la Cámara de Comercio del municipio donde tendrá el domicilio. Si su operación es en Guatapé, El Peñol, Marinilla o Rionegro, la cámara correspondiente es la de Medellín para Antioquia.
5. Obtener el RUT ante la DIAN con el código de actividad económica de servicios inmobiliarios y definir si será responsable de IVA. La comisión de corretaje es un servicio gravado.
6. Abrir cuenta bancaria a nombre de la empresa. Nunca reciba dinero de un cliente en su cuenta personal, ni siquiera “mientras sale lo de la cuenta”.
7. Registro de libros y facturación electrónica habilitada ante la DIAN. Sin factura electrónica no le pagan las comisiones grandes.

Si va a administrar arrendamientos, súmele el manual de prevención de lavado de activos, el oficial de cumplimiento y los reportes correspondientes. Es carga real de trabajo, no un trámite de un día.

¿Qué NO exige la ley y le van a intentar vender?

• Tarjeta profesional inmobiliaria. No es requisito legal para ejercer.
• Oficina abierta al público. Puede operar desde casa. Su domicilio comercial puede ser el registrado en cámara sin vitrina a la calle.
• Afiliación a un gremio. Es opcional.
• Un CRM costoso desde el primer mes. Su primer año se resuelve con una hoja de cálculo disciplinada y un teléfono contestado.
• Página web propia con desarrollo a la medida. Es de las cosas más fáciles de resolver gratis hoy.
• Un curso de varios millones para “certificarse”. Formarse sí importa. Pagar por un sello que nadie le va a pedir, no.

¿Cuáles son los primeros pasos que sí mueven la aguja?

Elija un territorio y no lo suelte. Una inmobiliaria nueva que trabaja “todo el Oriente” no conoce nada. Una que trabaja Guatapé y El Peñol, o el corredor de Marinilla, en seis meses sabe de memoria qué se está pidiendo por metro y qué se está cerrando.

Aprenda a leer un certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. La mitad de los negocios que se caen, se caen por algo que estaba escrito ahí desde el principio.

Aprenda el uso del suelo antes de prometer nada. El Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio define si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote hermoso con uso agrícola exclusivo no es un lote para construir, y quien lo vende como tal responde.

Firme siempre. El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse. Un acuerdo verbal de comisión es una comisión que se discute el día del cierre.

Consiga su primer inventario publicando gratis. Publicar una propiedad en la red Colegaje no cuesta nada y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo. Cada miembro tiene además un sitio con su propia marca en un subdominio .colegaje.co, que se activa gratis al entrar. Eso resuelve el punto de la página web el mismo día.

¿Qué cifras del mercado debe manejar de memoria desde el primer día?

Un asesor nuevo que no sabe responder “¿y eso cuánto vale?” pierde la conversación. Estos son los rangos de referencia de la zona y del departamento:

Tipo de inmueble	Guatapé y El Peñol (desde / típico)	Antioquia (desde / típico)
Apartamento	$286 millones / $510 millones	$300 millones / $620 millones
Casa campestre	$450 millones / $990 millones	$480 millones / $1.590 millones
Finca	$550 millones / $1.550 millones	$870 millones / $1.895 millones
Lote	$409 millones / $2.209 millones	$359 millones / $869 millones

Y los números de la transacción, que son los que le van a preguntar todos los días:

• El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
• Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.
• El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
• La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el inmueble dos años o más.
• El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual; el alquiler por temporada, entre el 8 y el 15 por ciento bruto.
• Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Eso es historia, no una promesa, y así debe decirlo usted también.

¿Cómo consigo negocios si empiezo sin cartera de propiedades?

Trabajando con otras inmobiliarias. En la red de colegaje, la contraparte de un negocio es siempre una inmobiliaria o asesor inmobiliario, y la comisión se reparte entre quien tiene la propiedad y quien trae el comprador. Un asesor que empieza sin inventario puede vivir del lado comprador durante meses mientras arma el suyo.

Eso cambia la aritmética del primer año. No necesita cien propiedades captadas. Necesita cinco compradores reales, acceso al inventario de los demás y la disciplina de contestar el teléfono el mismo día.

¿Qué debo saber de la vía para no decir imprecisiones?

Le van a preguntar por la carretera en cada visita al Oriente. Los hechos: la concesión de Devimed sobre la vía revierte el 31 de julio de 2026. Después se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027.

Dígalo así, con fechas, y no prometa nada más. Un asesor que exagera una obra pública pierde credibilidad el día que el cliente lo verifica.