Contrato de corretaje: 9 cláusulas que protegen su comisión

Un contrato de corretaje protege la comisión cuando deja por escrito cinco cosas: quién autoriza (el propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad), sobre qué inmueble (matrícula inmobiliaria), el porcentaje o valor exacto de la comisión, el hecho que la causa (la consecución del comprador), y la vigencia con firma del titular. Sin eso, el cobro queda a la palabra.

Por qué la comisión se cae y no por qué se gana

Casi nunca se pierde una comisión porque el asesor haya trabajado poco. Se pierde por cosas de papel: el contrato lo firmó alguien que no es el propietario inscrito, no se identificó el inmueble con matrícula, se habló de un porcentaje pero nunca se escribió, o la vigencia ya había vencido cuando el comprador volvió tres meses después y cerró directo con el dueño.

En una zona donde una casa campestre en Guatapé y El Peñol tiene un valor típico cercano a $399 millones para apartamento y $990 millones para casa campestre, una comisión no escrita es plata grande dependiendo de una conversación que nadie recuerda igual.

El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse. Lo que sigue explica qué mirar en cada cláusula.

Qué cláusulas debe tener el contrato de corretaje

1. Identificación de las partes con el propietario real. El contrato lo firma quien aparece como propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Si el inmueble está en sucesión, en sociedad conyugal o a nombre de una sociedad, firma quien tenga poder o representación legal, y ese documento se anexa. Un contrato firmado por el hijo, el administrador o “el que vive ahí” no obliga al titular.

2. Identificación del inmueble. Dirección, municipio, matrícula inmobiliaria y área. El certificado de tradición y libertad muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones: pedirlo antes de firmar el corretaje evita trabajar meses sobre un predio embargado.

3. Precio de venta autorizado. El valor con el que sale a la venta y la regla para modificarlo (por escrito, no por WhatsApp suelto). Esto también protege al asesor cuando el propietario cierra por menos y luego pretende recalcular la comisión sobre un valor distinto al pactado.

4. Comisión: porcentaje, base y momento de pago. Escriba el porcentaje, sobre qué valor se calcula (precio final de venta), quién lo paga y en qué momento se causa. El estándar de la zona es que se causa con la firma de la escritura pública, pero puede pactarse la causación con la aceptación de la oferta. Lo importante es que esté escrito, no lo que se acostumbra.

5. Exclusividad o no exclusividad, dicha con claridad. Si es exclusiva, debe decir el plazo y qué pasa si el propietario vende directamente durante la vigencia. Si no lo dice, el propietario asume que puede vender solo y no pagar.

6. Vigencia y prórroga. Fecha de inicio, duración y si se renueva automáticamente. Sin fecha de inicio y fin, cualquier discusión posterior es interpretable.

7. Cláusula de comprador presentado. Es la que más comisiones salva. Debe decir que si el negocio se cierra con una persona que el asesor presentó durante la vigencia, la comisión se paga aunque el cierre ocurra después de vencido el contrato, y fijar un plazo para esa protección.

8. Autorización para publicar y compartir con otras inmobiliarias. Permiso expreso para fotografiar, publicar y presentar el inmueble a otras inmobiliarias o asesores inmobiliarios, con la regla de cómo se reparte la comisión cuando el comprador lo trae un colega.

9. Manejo de datos y firma. Autorización de tratamiento de datos personales, firma del propietario y copia de su documento de identidad.

Cómo se prueba que el comprador lo trajo usted

La cláusula de comprador presentado solo sirve si hay rastro. Tres prácticas que funcionan:

• Registro de visitas firmado. Nombre, cédula, teléfono y fecha de cada persona que entra al inmueble, con firma. Es el documento que más pesa cuando dos asesores reclaman el mismo comprador.
• Correo o mensaje al propietario informando cada interesado. Con nombre y fecha. Queda constancia con hora, y no depende de la memoria de nadie.
• Ofertas por escrito. Aunque el interesado ofrezca de palabra, se pasa por escrito al propietario. Esa traza conecta al comprador con su gestión.

Y cuando el negocio es entre dos inmobiliarias

Cuando el comprador lo trae otro asesor, la protección ya no es un contrato, son dos: el corretaje con el propietario y el acuerdo de colaboración entre las inmobiliarias. Ese acuerdo debe fijar el porcentaje de reparto, quién factura al propietario, quién transfiere a quién y en qué plazo después del desembolso.

En la red de colegaje esto se trabaja con reglas explícitas antes de mostrar el inmueble, no después de que el comprador dijo que sí. Publicar una propiedad en la red Colegaje es gratis y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo, lo que reduce el problema de fondo: inmuebles publicados por quien no tiene autorización para venderlos.

Qué firmar del lado del comprador

Si usted representa al comprador, el mismo principio aplica al revés: un documento donde el comprador reconoce que usted lo asesora, qué inmuebles le presentó y cómo se remunera su gestión si compra alguno de ellos. Es especialmente relevante en fincas y lotes, donde el proceso es largo: el cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la etapa previa de estudio de uso del suelo y linderos puede tomar mucho más.

Vale la pena que el comprador sepa desde el primer día que los gastos de cierre suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Un comprador sorprendido con esa cifra al final es un negocio que se cae, y una comisión que no se causa.

Errores frecuentes que cuestan la comisión

• Firmar el corretaje sin haber leído el certificado de tradición y libertad.
• No pedir el POT del municipio antes de prometer que un lote admite vivienda campestre o parcelación. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
• Dejar la comisión “como siempre” sin escribir el porcentaje.
• Contrato sin fecha de terminación.
• No informar por escrito al propietario cada interesado presentado.
• Acordar el reparto con el colega después de que el comprador ya hizo oferta.

Un contrato no reemplaza el acompañamiento hasta la escritura

El contrato define quién cobra. El acompañamiento define que haya algo que cobrar: estudio de títulos, paz y salvo de predial (que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio), avisar al vendedor que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más, y coordinar notaría y desembolso. Los negocios se caen entre el acuerdo y la escritura, no antes.