Contrato de corretaje inmobiliario en Colombia: qué debe tener

Un contrato de corretaje debe identificar a las partes, describir el inmueble con su matrícula inmobiliaria, fijar el precio de venta, el porcentaje de comisión y quién la paga, la vigencia, si hay exclusividad y cuándo se causa el pago. Sin documento firmado el corretaje sigue existiendo por ley, pero probar quién presentó al comprador queda a la palabra de cada parte.

Qué es exactamente el corretaje y por qué importa el papel

El corredor es quien acerca a dos partes para que celebren un negocio, sin ser mandatario de ninguna y sin representarlas. Su remuneración se causa cuando el negocio se celebra gracias a su gestión. Esa es la palabra clave de todo el asunto: gracias a su gestión. El contrato escrito existe para dejar constancia de esa causalidad antes de que alguien tenga motivos para negarla.

En el Oriente Antioqueño la conversación suele arrancar informal. Un conocido pide ayuda para vender la finca, el asesor lleva compradores, se muestra el predio tres veces, y meses después el negocio se cierra “por otro lado”. Sin contrato, ese caso se vuelve una discusión de correos y capturas de WhatsApp. Con contrato de dos páginas, se vuelve un cobro.

Qué cláusulas debe tener sí o sí

1. Identificación plena de las partes. Nombre completo, cédula o NIT, dirección y correo del propietario y del asesor o la inmobiliaria. Si el propietario es una sociedad o una sucesión, hay que decir quién firma y con qué facultad.

2. Descripción del inmueble con matrícula inmobiliaria. No basta “la casa de la vereda”. Va el número de matrícula, la dirección o nomenclatura rural, el área y el municipio. Esa matrícula es la que permite pedir el certificado de tradición y libertad, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.

3. Declaración de titularidad y de facultad para vender. El propietario declara que es el titular inscrito, que el bien está libre de pleito pendiente y que puede disponer de él. Si hay cónyuge, copropietarios o herederos, todos firman o se deja claro que la venta requiere su concurrencia.

4. Precio de venta y margen de negociación. El precio de lista y hasta dónde el asesor puede negociar sin volver a consultar. Sin esto, cada oferta se convierte en una llamada incómoda.

5. Comisión: porcentaje, base de cálculo y quién la paga. Debe decir sobre qué valor se calcula (el precio efectivamente pactado en la escritura), si incluye o no IVA, y si la paga el vendedor, el comprador o se reparte. En la red de colegaje, cuando hay dos partes trabajando el negocio, el contrato del propietario es con su inmobiliaria o asesor inmobiliario, y el reparto con la contraparte se pacta aparte.

6. Cuándo se causa la comisión. Este es el punto que genera más pleitos. Lo usual y lo defendible: la comisión se causa cuando se celebra el negocio, es decir con la firma de la promesa o de la escritura, no cuando se recibe el último desembolso del banco. Escríbalo con esas palabras.

7. Vigencia y prórroga. Un plazo cierto en meses, con renovación automática o expresa. Y una regla de supervivencia: si el negocio se cierra dentro de cierto tiempo después de vencido el contrato con un comprador que el asesor presentó y registró por escrito, la comisión se causa igual.

8. Exclusividad, si la hay. Si es en exclusiva, debe decirlo expresamente y detallar qué pasa si el propietario vende por su cuenta. Si no es exclusiva, también conviene decirlo para evitar el reclamo doble.

9. Registro de compradores presentados. Una cláusula que obligue al asesor a informar por escrito (correo o WhatsApp sirve) el nombre de cada interesado que lleva al inmueble. Ese listado es la prueba de causalidad.

10. Autorización de publicación y tratamiento de datos. Permiso para fotografiar, publicar el inmueble, poner aviso y compartirlo con otras inmobiliarias, más la autorización de datos personales conforme a la ley de habeas data.

11. Gastos y quién los asume. Fotografía, avalúo, levantamiento, estudio de títulos. Si el asesor los asume, decirlo; si los reembolsa el propietario en caso de retiro anticipado, decirlo también.

12. Terminación, notificaciones y solución de controversias. Cómo se termina el contrato, a qué correo se notifica, y si las diferencias van a conciliación antes de demanda.

Qué pasa si no hay contrato escrito

El corretaje no es un contrato solemne: no exige escritura ni forma especial, y puede probarse por cualquier medio. Es decir, sin papel usted no pierde el derecho, pierde la facilidad de probarlo. En la práctica eso significa tres cosas:

• La discusión se traslada a la causalidad. El propietario dirá que el comprador ya lo conocía o que llegó por un aviso propio. Sin registro escrito de compradores presentados, la carga probatoria se vuelve pesada.
• El porcentaje queda abierto. Sin pacto expreso, la comisión se discute por la costumbre de la plaza, y esa discusión termina en un porcentaje inferior al que usted esperaba o en una conciliación por menos.
• La exclusividad simplemente no existe. No se presume. Sin cláusula expresa, el propietario puede tener cinco asesores y vender por su cuenta sin deberle nada a nadie.

Del lado del propietario, la ausencia de contrato también cobra: nadie fijó un precio de negociación, nadie limitó quién puede publicar su casa, y puede terminar con dos asesores reclamando la misma comisión por el mismo comprador.

Cómo se documenta la gestión, día a día

El contrato es el marco; la prueba se construye después. Lo que funciona:

1. Correo de presentación de comprador. Cada vez que lleva un interesado, un correo al propietario con nombre, cédula y fecha de la visita. Tres líneas.
2. Registro de visitas firmado. Una hoja o un formulario digital que el visitante firma al entrar al predio.
3. Ofertas por escrito. Toda oferta que reciba, transmitida por escrito al propietario, con la respuesta también por escrito.
4. Actas de las negociaciones clave. Un WhatsApp resumiendo lo acordado en cada reunión, con confirmación de la otra parte.

Con eso, un cobro de comisión no depende de la memoria de nadie.

Documentos que deben acompañar al contrato desde el primer día

Antes de publicar un inmueble en el Oriente conviene tener a la mano:

• Certificado de tradición y libertad, pedido con la matrícula inmobiliaria.
• Escritura pública de adquisición del actual propietario.
• Paz y salvo de predial y del impuesto de valorización si aplica. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
• Certificado de uso del suelo del municipio. El Plan de Ordenamiento Territorial define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y esa respuesta cambia el precio y el comprador.
• Paz y salvo de administración, en unidades cerradas y parcelaciones.
• Reglamento de propiedad horizontal, cuando aplica.

En Guatapé y El Peñol, donde una finca se consigue desde alrededor de $550 millones y el valor típico ronda $1.550 millones, y donde un lote parte de alrededor de $409 millones, el certificado de uso del suelo suele ser el documento que define si el negocio se hace o no.

Cuánto tarda un cierre y cómo se refleja en el contrato

Una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio hasta la firma en notaría. Ese es el plazo que debe contemplar la cláusula de causación de la comisión y el de la promesa de compraventa. Si el comprador va con crédito hipotecario, el contrato debería prever qué pasa si el desembolso se demora: la comisión ya se causó con la promesa, y lo que se negocia es el momento del pago, no el derecho.

Vale recordarle al propietario, desde la firma del corretaje, dos cifras que le van a llegar: los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, y la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Saberlo al inicio evita que el negocio se caiga en la semana de la escritura.

Un modelo listo para usar

El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse. Trae las cláusulas de este artículo redactadas y con los espacios en blanco donde van la matrícula, el precio, el porcentaje y la vigencia. Léalo, ajústelo a su caso y fírmelo antes de la primera visita, no después de la primera oferta.

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