Contrato de corretaje: cláusulas que protegen la comisión

Un contrato de corretaje protege la comisión cuando deja por escrito seis cosas: quién es el propietario inscrito, cuál es el inmueble con su matrícula inmobiliaria, qué porcentaje se paga y sobre qué base, la vigencia con fecha de inicio y de fin, la exclusividad o no, y una cláusula de causación que diga que la comisión se debe por poner en contacto a las partes, aunque el cierre lo firmen después.

¿Por qué se pierden las comisiones si hay contrato firmado?

Casi nunca se pierden por falta de contrato. Se pierden por contratos que no dicen cuándo nace el derecho a cobrar. El asesor mostró la casa, el comprador volvió tres meses después directamente con el propietario, y el documento solo decía “comisión por la venta”. Ahí empieza la discusión.

La otra causa frecuente: el contrato lo firmó alguien que no es el propietario inscrito. Un familiar, un apoderado sin poder vigente, uno de dos cónyuges cuando el bien es de la sociedad conyugal. Si quien firma no puede vender, tampoco puede comprometer una comisión.

Por eso el orden correcto es: primero el certificado de tradición y libertad, después la firma. Ese certificado se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Cinco minutos de revisión evitan meses de reclamación.

¿Qué cláusulas debe tener el contrato, una por una?

Identificación de las partes. Nombre completo, cédula y calidad en que actúa cada quien. Si hay apoderado, se anexa el poder. Si hay varios propietarios, firman todos o firma quien tenga poder de los demás.

Identificación del inmueble. Dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral. No basta “la finca de la vereda”. La matrícula es lo que amarra el contrato a un predio concreto.

Objeto. Qué se encarga: promover la venta, conseguir un comprador, gestionar el arrendamiento. Y a qué precio se ofrece, porque si el propietario vende por debajo sin autorización, el contrato debe decir qué pasa con la comisión.

Monto y base de la comisión. El porcentaje y sobre qué valor se calcula: precio de venta efectivo, no el precio de lista. Y si incluye o no IVA, para que nadie descubra un impuesto el día del desembolso.

Vigencia. Fecha de inicio, fecha de terminación y qué ocurre con la renovación. Un contrato sin fecha de vencimiento es un contrato débil.

Exclusividad. Si es exclusivo, dígalo con esas palabras y diga qué pasa si el propietario vende por su cuenta durante la vigencia. Si no es exclusivo, aclare que la comisión la cobra quien acredite haber presentado al comprador.

Causación y cláusula de protección. La más importante. Debe decir que la comisión se causa cuando el asesor pone en contacto a las partes y el negocio se perfecciona, y que se mantiene el derecho si la venta se cierra con un comprador presentado durante la vigencia, incluso después de terminado el contrato. Sin plazo escrito, esa protección no existe.

Autorizaciones. Uso de fotos, publicación en portales, tratamiento de datos personales. Es lo que le permite trabajar sin pedir permiso cada semana.

¿Cómo se prueba que yo presenté al comprador?

El contrato define el derecho; el registro lo prueba. Deje rastro escrito de cada paso:

1. Correo o WhatsApp al propietario informando el nombre de cada interesado que lleva a visitar, el mismo día.
2. Planilla de visita firmada por el interesado, con fecha, cédula y teléfono.
3. Constancia de las ofertas presentadas y de la respuesta del propietario, así sea un mensaje.
4. Un mensaje de cierre de gestión al vencer el contrato, listando los interesados presentados. Ese listado es el que activa la cláusula de protección.

Con esos cuatro elementos, la conversación deja de ser “usted no hizo nada” y pasa a ser una fecha contra otra fecha.

¿Y cuando el negocio se hace entre dos asesores?

En la red de colegaje la contraparte de un negocio es otra inmobiliaria o asesor inmobiliario, y ahí la comisión se protege con un acuerdo previo, antes de la primera visita conjunta. Debe constar: el porcentaje total, cómo se reparte, quién factura, quién atiende al comprador y quién al propietario, y qué pasa si el comprador que trajo el asesor colaborador termina comprando otro inmueble de la misma cartera.

Ese acuerdo se firma por escrito aunque haya confianza. La confianza resuelve el negocio; el documento resuelve el desacuerdo. En Colegaje el contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse, y sirve como base para adaptarlo al caso.

¿Qué plazos conviene tener en la cabeza al firmar?

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Si su contrato vence en dos semanas y usted ya tiene una oferta aceptada, prorrogue por escrito antes de que se venza, no después.

También ayuda anticipar quién paga qué. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, y la ganancia ocasional por la venta se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el inmueble dos años o más. Cuando esas cifras aparecen sobre la mesa el día de la escritura, alguien intenta ajustar la comisión para cuadrar la caja. Un contrato con base de cálculo clara cierra esa puerta.

¿Cambia algo según el tipo de inmueble en Guatapé y El Peñol?

Cambia el tiempo de exposición y, por lo tanto, la vigencia que tiene sentido pedir. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, con valor típico cercano a $510 millones. Una casa campestre parte de alrededor de $450 millones y su valor típico ronda $990 millones. Una finca arranca alrededor de $550 millones con valor típico de $1,6 mil millones, y un lote desde alrededor de $409 millones, con valor típico de $2,2 mil millones.

Para lotes y fincas hay un punto adicional que conviene incluir como declaración del propietario: el uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Si el propietario le asegura verbalmente que “se puede parcelar” y no es cierto, usted invirtió meses en un inmueble invendible. Déjelo firmado, o verifíquelo en la oficina de planeación antes de firmar.

¿Qué hago si el propietario se niega a firmar contrato?

Escuche la razón. Casi siempre es una de tres: ya tuvo una mala experiencia, cree que firmar lo amarra, o piensa vender por su cuenta y usarlo a usted de vitrina.

Las dos primeras se resuelven mostrando el documento y explicando cada cláusula en voz alta, incluida la de terminación. La tercera no se resuelve: es una señal de que ese encargo le va a costar tiempo y no le va a pagar. Un contrato firmado de dos meses vale más que una promesa verbal de un año.

En Colegaje publicar una propiedad es gratis y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo, así que el paso previo de tener el encargo por escrito y el certificado de tradición a la mano no es burocracia: es lo que permite que la ficha salga en vivo sin devoluciones.