Arriendo comercial: las cláusulas que se revisan antes de firmar

Antes de firmar un arrendamiento comercial, un asesor debe revisar ocho cláusulas: destinación del inmueble, término y renovación, canon y fórmula de reajuste, garantías, cesión y subarriendo, mejoras y adecuaciones, causales de terminación con preaviso, y la prima comercial. En Colombia el local comercial tiene protecciones legales propias que no aplican a vivienda, y varias se pierden si el contrato las desdibuja.

¿Por qué el arrendamiento comercial se revisa distinto al de vivienda?

Porque el local comercial protege un establecimiento de comercio, no un techo. El arrendatario que ocupa un mismo local con el mismo negocio durante dos años consecutivos adquiere derecho de renovación, y ese derecho es irrenunciable: si el contrato trae una cláusula que dice “el arrendatario renuncia a la renovación”, esa cláusula no se pacta válidamente. Un asesor que no distingue esto redacta un contrato de vivienda con la palabra “local” encima, y ahí empiezan los problemas.

La segunda diferencia es la destinación. En vivienda basta decir “habitación”. En comercial hay que escribir la actividad exacta: restaurante con cocina a gas, tienda de artesanías, hospedaje, oficina de asesoría. La destinación mal escrita rompe dos cosas a la vez, el uso del suelo del municipio y la póliza del inmueble.

¿Qué debe decir la cláusula de destinación del inmueble?

Debe nombrar la actividad concreta y prohibir el cambio sin autorización escrita del arrendador. Y antes de escribirla, el asesor verifica que esa actividad esté permitida en ese predio según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que es el instrumento que define el uso del suelo. En Guatapé y El Peñol esto pesa: un local sobre la zona turística no admite las mismas actividades que uno en corredor rural.

Revise también estos puntos dentro de la misma cláusula:

• Si el negocio requiere concepto sanitario, quién lo tramita y quién asume la adecuación para obtenerlo.
• Si maneja música o consumo de licor, si el inmueble está en zona donde el municipio lo permite y con qué horario.
• Si es un local dentro de una copropiedad, qué dice el reglamento de propiedad horizontal sobre esa actividad. El reglamento manda sobre el contrato.

¿Cómo se redacta el término, la renovación y la terminación?

El término fijo debe quedar con fecha de inicio y fecha de terminación, no con “un año contado a partir de la entrega”. Ambigüedad en la fecha es ambigüedad en el preaviso.

Sobre terminación, el asesor revisa que el contrato distinga tres escenarios y que cada uno tenga su preaviso escrito con constancia de recibido:

1. Terminación por el arrendatario al vencimiento. Preaviso con la antelación pactada, por escrito.
2. Terminación por el arrendador con causa legal. Las causales típicas son que el propietario necesite el inmueble para su propia empresa o para vivienda, o que el inmueble deba demolerse o reconstruirse. Estas exigen preaviso y, cumplidas las condiciones, obligan a indemnizar si no se ocupa el local como se anunció.
3. Terminación anticipada por incumplimiento. Debe estar listada: mora en el canon, cambio de destinación, subarriendo no autorizado, daño al inmueble.

Si el arrendador se reserva la facultad de terminar “en cualquier momento y sin justificación”, esa cláusula genera litigio, no seguridad. Mejor pactar una terminación anticipada con indemnización cuantificada en número de cánones.

¿Qué mirar en el canon, el reajuste y las garantías?

El canon debe quedar con valor en cifras y en letras, fecha límite de pago, medio de pago y cuenta. El reajuste debe tener fórmula, no adjetivo: fecha exacta del incremento y el índice o porcentaje que se aplica. “Se reajustará según el mercado” no es una cláusula, es una discusión aplazada.

En garantías, el asesor verifica cuál se pactó y que exista de verdad:

• Depósito. Revise cómo y cuándo se devuelve, y contra qué se descuenta.
• Codeudor solidario. Debe firmar el contrato, no un anexo suelto, y quedar con documento y datos de contacto.
• Póliza de arrendamiento o aval. Confirme que la aprobación del estudio quedó en firme antes de entregar llaves, no después.

Aparte, defina quién paga administración, servicios públicos, impuesto predial e impuestos del local. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y si el contrato lo traslada al arrendatario debe decirlo con esas palabras.

¿Cómo se manejan mejoras, adecuaciones y la entrega del local?

Casi todo el conflicto de un arriendo comercial nace aquí. El local se entrega en obra gris o con adecuación previa, el arrendatario invierte en cocina, vitrinas, aire, fachada, y al final nadie escribió qué pasa con eso.

La cláusula debe responder tres preguntas: cuáles mejoras requieren autorización escrita, cuáles quedan en beneficio del inmueble sin pago, y cuáles puede retirar el arrendatario si no dañan la estructura. Y debe ir acompañada de un acta de entrega con inventario y fotos fechadas, firmada por ambas partes el día de la entrega física. Sin esa acta, la discusión sobre el estado del local al final se resuelve por quién habla más duro.

Si el arrendador otorgó un periodo de gracia para adecuaciones, escríbalo como cláusula: cuántos días, si se pagan servicios en ese periodo, y desde cuándo corre el canon.

¿Qué es la prima comercial y por qué toca dejarla clara?

Es el valor que se paga por ocupar un local ya posicionado, o por el traspaso del establecimiento. No es canon ni depósito. El asesor debe verificar quién la recibe, si el arrendador la autorizó, y si lo que se está negociando es cesión del contrato o venta del establecimiento de comercio, que son operaciones distintas y con papeles distintos.

Y de la mano, la cláusula de cesión y subarriendo: por regla el arrendatario comercial puede ceder el contrato cuando enajena el establecimiento, pero el subarriendo parcial requiere autorización del arrendador. Deje escrito el procedimiento, el plazo de respuesta y si esa autorización tiene costo.

¿Qué documentos revisa el asesor antes de que alguien firme?

• Certificado de tradición y libertad, pedido con la matrícula inmobiliaria. Muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Sirve para confirmar que quien firma como arrendador es quien aparece como dueño, o tiene poder para hacerlo.
• Poder o autorización si firma un tercero, un administrador o un familiar.
• Documento de identidad de las partes y del codeudor, y RUT si aplica retención.
• Paz y salvo de administración si el local está en propiedad horizontal, y el reglamento de la copropiedad.
• Concepto de uso del suelo del municipio para la actividad pactada.
• Recibos de servicios públicos al día y lectura de contadores el día de la entrega.

Ese es el paquete mínimo. Un asesor que entrega el contrato sin el certificado de tradición está firmando sobre un supuesto.

¿Cómo se documenta el negocio entre asesores?

Cuando dos inmobiliarias o asesores inmobiliarios trabajan el mismo arriendo, la comisión y las condiciones se pactan por escrito antes de mostrar el local, no después de que el arrendatario dijo que sí. El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse, y sirve como base para dejar claro quién representa a quién, qué porcentaje corresponde a cada parte y cuándo se causa el pago.

En la red de colegaje publicar una propiedad es gratis y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo, y cada miembro activa gratis un sitio con su propia marca en subdominio .colegaje.co.

¿Y si el local es también una oportunidad de compra?

Muchos arrendatarios en Guatapé y El Peñol terminan preguntando por comprar. Para dimensionar: un apartamento en la zona se consigue desde alrededor de $286 millones, con valor típico cerca de $510 millones, mientras un lote parte desde alrededor de $409 millones. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio.

Si el arrendatario quiere asegurar la opción, la cláusula se llama derecho de preferencia y debe fijar plazo para que el arrendador avise, plazo para que el arrendatario responda, y qué pasa si el precio cambia. Sin plazos, esa cláusula no se puede ejecutar.