Colegaje inmobiliario: cómo se acuerda la comisión entre inmobiliarias

El colegaje inmobiliario es el acuerdo por el cual dos inmobiliarias trabajan un mismo negocio: una tiene la propiedad autorizada por el propietario y la otra tiene el comprador. La comisión se pacta por escrito antes de mostrar el inmueble, con el porcentaje total y el reparto definidos en el mismo documento, firmado por ambas partes.

¿Qué significa exactamente colegar un inmueble?

Colegar es abrir un inmueble a otras inmobiliarias y asesores inmobiliarios para que lo ofrezcan a sus compradores, a cambio de una parte de la comisión pactada con el propietario.

En la práctica hay dos roles claros en cada negocio:

• La inmobiliaria que tiene la relación con el propietario, la autorización escrita para promocionar y la responsabilidad sobre la documentación del predio.
• La inmobiliaria o asesor inmobiliario que trae al comprador, lo acompaña en visitas, en la negociación y en el cierre.

En la red la contraparte siempre se nombra así, inmobiliaria o asesor inmobiliario. No se dice “oficina” ni “punta”. Esa precisión no es cosmética: cuando cada parte tiene nombre y rol definido, el acuerdo de comisión se redacta sin ambigüedades.

¿Cómo se acuerda la comisión entre dos inmobiliarias?

El acuerdo se hace antes de la primera visita, nunca después de que aparece la oferta. El orden que funciona es este:

1. La inmobiliaria que tiene el inmueble publica el porcentaje total de comisión que cobrará al propietario y el porcentaje que comparte con quien traiga comprador.
2. La otra inmobiliaria confirma por escrito, por correo o por WhatsApp, que acepta esas condiciones y registra el nombre completo de su comprador.
3. Se deja constancia de la fecha de esa presentación del comprador. Esa fecha es la que resuelve casi todas las disputas posteriores.
4. Al momento del cierre se firma o se ratifica el acuerdo de corretaje entre las dos partes, con los datos de la escritura.

El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse. Sirve tanto para la relación con el propietario como para el acuerdo entre las dos inmobiliarias.

¿Qué debe decir el acuerdo por escrito?

Un acuerdo de colegaje sirve solo si contiene estos puntos concretos:

• Identificación del inmueble por matrícula inmobiliaria, no por dirección o nombre comercial.
• Porcentaje total de comisión y sobre qué base se calcula, normalmente el precio final de venta escriturado.
• Reparto exacto entre las dos inmobiliarias, expresado en porcentaje del total.
• Nombre e identificación del comprador presentado y la fecha de presentación.
• Vigencia de esa presentación: cuántos días queda protegido ese comprador para esa inmobiliaria.
• Momento del pago: lo usual es al desembolso o a la firma de la escritura pública.
• Qué pasa si el comprador presentado cierra por otra vía o con un familiar.
• Quién asume el IVA y la retención en la fuente sobre cada parte de la comisión.

¿Sobre qué valor se calcula la comisión en esta zona?

Sobre el precio final escriturado, no sobre el precio de lista. Eso importa porque en el Oriente Antioqueño la brecha entre lo que se pide y lo que se cierra puede ser considerable, y el porcentaje aplica sobre lo que efectivamente se firma.

Como referencia de los valores que se manejan en la zona:

Tipo de inmueble	Guatapé y El Peñol, desde	Valor típico
Apartamento	$266 millones	$399 millones
Casa campestre	$450 millones	$990 millones
Finca	$550 millones	$1,6 mil millones
Lote	$409 millones	$1 mil millones

En Antioquia en general, un apartamento se consigue desde alrededor de $300 millones con valor típico de $620 millones, una casa campestre desde $470 millones con típico de $1,6 mil millones, una finca desde $895 millones con típico de $1,9 mil millones, y un lote desde $350 millones con típico de $850 millones.

¿Cuándo se paga la comisión compartida?

Al cierre. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, contando el estudio de títulos, el trámite bancario si hay crédito y la firma en notaría.

Durante ese periodo conviene que ambas inmobiliarias mantengan un solo canal de comunicación con el propietario y otro con el comprador. Los negocios se caen más por mensajes cruzados que por el precio.

También ayuda tener claro con el comprador que los gastos de cierre suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Si esa cifra aparece a última hora, el negocio se enfría y las dos comisiones se van con él.

¿Qué documentos revisan las dos inmobiliarias antes de colegar?

La inmobiliaria que tiene el inmueble responde por la información, pero la que trae el comprador debe verificar por su cuenta. Como mínimo:

• Certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En lotes y fincas del Oriente esto define el negocio entero.
• Paz y salvo de predial. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
• Autorización escrita y vigente del propietario para promocionar y para colegar.

Si el inmueble tiene una afectación o un uso de suelo que impide lo que el comprador quiere hacer, el acuerdo de comisión más perfecto del mundo no sirve de nada.

¿Qué pasa con los impuestos sobre la comisión y sobre la venta?

Cada inmobiliaria factura su parte y asume sus propios impuestos. Lo que no debe pasar es que una facture el total y luego reparta sin soporte, porque queda asumiendo la carga tributaria completa.

Del lado del vendedor, conviene explicarle desde el principio que la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Un vendedor que descubre ese cálculo en la notaría es un vendedor que pide renegociar.

¿Cómo se resuelve una disputa por comisión?

Con la fecha de presentación del comprador y con el registro escrito. Nada más. Por eso el paso 3 de arriba no es opcional.

Los tres conflictos más comunes y su solución:

• Dos inmobiliarias presentan al mismo comprador: gana quien lo presentó primero por escrito, con fecha y hora verificables.
• El comprador negocia directo con el propietario: se resuelve con la cláusula de comprador presentado en el acuerdo, que protege la comisión por un plazo definido.
• El precio final baja: la comisión baja proporcionalmente si se pactó como porcentaje, salvo que se haya fijado un valor mínimo en pesos.

¿Cómo funciona colegar dentro de la red Colegaje?

Publicar una propiedad en la red Colegaje es gratis y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo. Eso significa que un inmueble mal documentado no llega a la red, y la inmobiliaria que trae comprador no pierde tiempo mostrando algo que no se puede vender.

Además, cada miembro de la red tiene un sitio con su propia marca, en subdominio .colegaje.co, que se activa gratis al entrar. El inmueble colegado aparece en el sitio propio de cada miembro, con la condición de comisión compartida ya pactada desde la publicación.

¿Vale la pena colegar en lugar de trabajar solo?

En un mercado como el de Guatapé, El Peñol y el resto del Oriente Antioqueño, donde una finca típica ronda $1,6 mil millones y el comprador muchas veces viene de Medellín o del exterior, la probabilidad de que una sola inmobiliaria tenga a la vez el inmueble correcto y el comprador correcto es baja.

Colegar convierte una comisión completa improbable en media comisión probable. La cuenta se hace sola.

Un dato de contexto útil para conversar con compradores de inversión: históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, y el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, mientras el alquiler por temporada ha estado entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas, no una promesa de lo que vaya a pasar.