Checklist de documentos para captar un inmueble sin sorpresas

Para captar un inmueble sin sorpresas pida siempre estos documentos antes de publicar: certificado de tradición y libertad reciente (con la matrícula inmobiliaria), escritura pública de adquisición, cédula del propietario inscrito, paz y salvo de predial y de valorización, y el contrato de corretaje firmado. Si falta uno, no publique todavía.

¿Por qué revisar documentos antes de publicar y no después?

Porque el problema aparece siempre en el peor momento: cuando ya hay comprador, ya hay promesa redactada y el banco pide papeles. Un cierre normal toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese cronograma solo se cumple cuando la documentación estaba lista desde el día uno. Un embargo no detectado, una sucesión sin liquidar o un lote sin uso de suelo compatible pueden agregar meses o matar el negocio completo.

Captar bien también protege su reputación con la contraparte. En la red de colegaje, cuando otro asesor inmobiliario le lleva un comprador, usted responde por la calidad de lo que publicó. En Colegaje publicar es gratis y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo, así que los vacíos documentales se notan.

¿Cuáles son los documentos mínimos de toda captación?

Esta es la base, aplica a apartamento, casa campestre, finca o lote:

1. Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Pídalo con expedición reciente, no el que el propietario tiene guardado desde hace tres años.
2. Escritura pública de adquisición. Verifique que el nombre y la cédula coincidan exactamente con el propietario inscrito en el certificado.
3. Documento de identidad del propietario o propietarios. Si son varios, todos deben firmar la autorización de venta.
4. Paz y salvo de impuesto predial del año en curso. El predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y una deuda acumulada se descuenta del precio o frena la escrituración.
5. Paz y salvo de valorización, si el municipio la ha cobrado sobre el predio.
6. Contrato de corretaje firmado. El modelo se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse.
7. Recibo de servicios públicos reciente, que confirma dirección real y estado de conexiones.

¿Qué revisar en el certificado de tradición línea por línea?

No basta con tenerlo: hay que leerlo. Revise en orden:

• Propietario inscrito. ¿Es la misma persona que lo está autorizando a vender?
• Hipotecas vigentes. Una hipoteca no impide vender, pero exige coordinar el levantamiento con el banco y eso suma días al cierre.
• Embargos y demandas. Un embargo inscrito bloquea la transferencia hasta que se levante.
• Patrimonio de familia o afectación a vivienda familiar. Requiere el consentimiento del cónyuge o autorización judicial si hay menores.
• Falsa tradición. Si la anotación dice posesión y no dominio pleno, el inmueble no es financiable con crédito hipotecario. Adviértalo desde la publicación.
• Servidumbres. Frecuentes en fincas y lotes del Oriente: paso, acueducto, redes eléctricas.
• Área y linderos. Compárelos con la escritura y con lo que le dice el propietario. Las diferencias en predios rurales son comunes.

¿Qué documentos extra pide una finca o un lote?

Aquí es donde se pierden los negocios rurales. Además de lo anterior, pida:

• Certificado de uso del suelo del municipio. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un lote en Guatapé o El Peñol se consigue desde alrededor de $409 millones y el valor típico ronda $1 mil millones: nadie paga eso para descubrir después que no puede construir.
• Levantamiento topográfico con coordenadas, cuando el área escriturada y la real no coinciden.
• Concesión de aguas o certificado de la fuente hídrica, si el predio se abastece de nacimiento o quebrada.
• Certificado de que el predio no está en zona de protección o retiro, especialmente en predios cercanos al embalse.
• Vías de acceso. Verifique si el acceso es público o por servidumbre, y si esa servidumbre está inscrita.

Una finca en Guatapé y El Peñol parte de alrededor de $550 millones con valor típico cerca de $1,6 mil millones. Con esas cifras, el comprador va a hacer debida diligencia completa. Mejor que usted la haya hecho primero.

¿Qué pedir en propiedad horizontal?

Para un apartamento (desde alrededor de $266 millones en Guatapé y El Peñol, con valor típico cercano a $399 millones) sume tres documentos:

• Paz y salvo de administración, expedido por la copropiedad.
• Reglamento de propiedad horizontal, que define coeficiente, parqueaderos y depósitos asignados y si son de uso exclusivo o privados escriturados.
• Certificación de cuotas extraordinarias vigentes o aprobadas. Una extraordinaria por reparación de fachada que se aprobó el mes pasado cambia la negociación.

¿Qué situaciones exigen documentos adicionales?

• Sucesión no liquidada. Si el propietario inscrito falleció, no hay venta hasta que se adjudique. Pida el registro de defunción y averigüe en qué punto va el trámite antes de comprometerse.
• Poder para vender. Debe ser poder especial, con nota de presentación personal, y vigente. Verifique que faculte expresamente para vender y recibir el precio.
• Persona jurídica propietaria. Pida certificado de existencia y representación legal con vigencia reciente y verifique que el representante tenga facultad para enajenar sin autorización de junta.
• Sociedad conyugal vigente. El cónyuge debe comparecer, aunque no figure en la escritura.
• Inmueble arrendado. Pida el contrato de arrendamiento: la fecha de terminación condiciona la entrega.

¿Qué le pregunto al propietario además de los papeles?

Tres preguntas que ahorran semanas:

¿Cuánto tiempo lleva el inmueble a su nombre? La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Si lleva menos, la carga tributaria es distinta y el propietario debe saberlo antes de fijar precio.

¿Hay algo pendiente que no aparece en papeles? Obra sin licencia, ampliación no incorporada al catastro, conflicto de linderos con el vecino, deuda con la copropiedad en acuerdo de pago.

¿Con qué precio y qué plazo está trabajando? Y recuérdele que los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, dato que ayuda a entender por qué la oferta llega por debajo de la lista.

¿Cómo dejo la captación lista para publicar?

Arme una carpeta digital con los documentos escaneados, nombrados y fechados. Cuando otro asesor inmobiliario le pida información, usted responde en minutos y no en tres días. Publicar en la red Colegaje es gratis y cada miembro tiene un sitio con su propia marca (subdominio .colegaje.co) que se activa gratis al entrar, así que la ficha bien documentada trabaja en su portal y en el de toda la red al mismo tiempo.